НДФЛ при продаже квартиры в 2020 году

Уплата налога при продаже недвижимости – неотъемлемая составляющая при реализации квартир. Разбираемся вместе.

Размер платежа зависит от многих факторов – когда, каким образом владельцу перешло право на объект, сколько времени до продажи жилье находилось в собственности. Момент наступления финансовых обязательств по результатам сделки, освобождение от таковых определяют два ключевых срока – 3 года и 5 лет. В каких случаях используется «льготный» трехлетний период?

Продажа квартиры в 2020 – особенности налогообложения

В ряде случаев с денег, вырученных от реализации жилища, подоходный взнос можно не платить:

Жилье перешло по завещанию более трех лет назад, является подарком. Для объектов дарения наименьший срок распоряжения составляет 3 года – подарки от близкого родственника, члена семьи. 5 лет – подарок сделан дальним родственником, посторонним человеком.
Продажа квартиры, которая в собственности более 3 лет, если вы стали ее обладателем путем приватизации.
Передача прав на жилье произошла по соглашению пожизненного содержания с иждивением более трех лет назад.
Стоимость квартиры не превышает 1 млн. руб. Продажа такого жилья не влечет обязательств по платежам в бюджет.

Какие дополнительные условия позволят избежать начисления подоходного взноса?

Есть вопросы о выкупе квартиры?

Через сколько продавать квартиру без налога в 2020 году?

Объект недвижимости приобретался до начала 2016 г. – минимальный период нахождения в собственности равен трем годам. Для жилья, оказавшегося в распоряжении с начала 2016 года, безналоговая продажа возможна после его содержания в течение 5 лет и более.
По прошествии 5 лет безналоговая продажа квартиры будет и при изменении состава владельцев или их долей – «срок» первой части уже превысил пятилетний порог.
Трехлетний льготный период распространяется в случае отчуждения путем продажи единственного жилья. При этом собственник не имеет права на полное или долевое владение иными объектами недвижимости. Имущество, находящееся во владении супругов, считается совместной собственностью. Если муж и жена имеют по квартире, реализация одной из них не будет расцениваться как отчуждение единственного жилья.
Возможно использование «правила 90 дней». В чем его суть? Если имеющуюся квартиру продать в течение 90 дней со дня приобретения нового жилья, требование «единственности» действовать не будет. Наименьшим периодом владения для освобождения от НДФЛ будет 3 года.

На момент сделки в распоряжении более, чем один объект недвижимости, даже если оба они куплены в 2016 г. или позднее – в случае реализации одного из них ранее, чем через 5 лет, возникнут обязательства перед бюджетом по уплате НДФЛ при продаже недвижимости.

Продажа квартиры в 2020 – особенности налогообложения сделки

В случаях, когда финансовых обязательств по результатам сделки купли-продажи не избежать, важно свести дополнительные расходы к минимуму.

Ставка налога для резидентов РФ составляет 13%. К числу резидентов относят физических лиц, которые более полугода не покидали территорию России.
Лица, не являющиеся резидентами страны, должны заплатить 30% полученного в результате операции продажи жилья дохода.
Уменьшение базы расчета подоходного взноса возможно на сумму вычета, размер понесенных при покупке объекта недвижимости расходов, величину материнского капитала, если он использовался при покупке жилья.
При расчете суммы НДФЛ базой исчисления является стоимость продажи жилья. Некоторые продавцы, стремясь сократить расходы, стараются искусственно занизить объявленную стоимость недвижимости. Важно учитывать, что базой для расчета подоходного взноса не может быть сумма, меньшая кадастровой стоимости с поправкой на коэффициент 0.7.

Например:

При цене продажи за объект 5 000 000 руб. и его кадастровой стоимости в размере 8 000 000 руб. размер налоговой базы составит

8 000 000 *0.7 = 5 600 000 руб. НДФЛ равен 5 600 000*0,13 = 728 тыс. руб.

Реализация квартиры и НДФЛ – уменьшение базы расчета взноса

Отчуждение жилья путем продажи ранее наименьшего срока владения в обязательном порядке сопровождается формированием налогооблагаемого дохода. Как уменьшить базу для расчета НДФЛ?

Сумма налога при продаже недвижимости может быть уменьшена за счет сокращения размера дохода. Базу расчета подоходного взноса уменьшают:

С помощью налогового вычета. Право на него имеют все резиденты России. Сумма вычета – 1 млн. руб. Воспользоваться такой льготой можно сколько угодно раз, но не более одного раза в год. Норма особенно актуальна при «досрочной» продаже подаренного или полученного по наследству имущества.

НДФЛ определяется как:

(Доход – 1 000 000)*0.13.

На сумму фактических затрат, которые возникли в процессе приобретения продаваемой сейчас квартиры вне зависимости от периода, когда эти расходы возникли. Такая стратегия оказывается нередко более выгодной, нежели вычет. Расходы должны быть документально подтверждены.

НДФЛ определяется как:

(Доход – Стоимость приобретения жилья)*0.13

Использование вычета возможно и при отчуждении объектов, находящихся в долевой собственности. 1 млн. распределяется между всеми участниками сделки по договоренности или пропорционально размеру доли каждого из них. Если же каждая часть была продана обособленно по отдельному договору купли-продажи, то право на компенсацию в виде вычета в 1 млн. имеет каждый собственник.
На сумму материнского капитала, если жилище приобреталось с использованием таких средств.

Важно помнить, использовать налоговый вычет при продаже недвижимости в 2020 г. одновременно с другим способом уменьшения налогооблагаемой базы нельзя.